在买房时，如果你的offer被选中了，接下来要干什么呢？首先恭喜你！买到了喜欢的房子进入合同。接下来还有一些后续重要的工作，大部分银行经纪人和房产经纪人可以代劳。
这里再解释说明一下，在美国买房，卖家一旦接受了买方下的offer，就进入到了买房的最后一个步骤：过户。
这个阶段通常要30天左右，买家需要完成包括缴纳定金、办理贷款、房屋最终检查、过户签字等手续。来一条条看看具体细则吧！
1、确定Close的时间
买家经纪人在递交offer时，会把这个天数写在合同内。双方签字的第二天，正式进入transaction流程。
2、交定金
房子Pending后两个工作日内，买家要按照合同上的定金数额，把定金打给第三方过户托管公司Escrow。一般是房款总额的3%–5%，这个已经在合同里规定好了。
Escrow中文是“第三方托管”，简单来说Escrow是个类似于“支付宝”的第三方。一般卖家在卖房子之前已经选好了Escrow公司并且开了账户，Escrow公司主要是为了确保房子交易资金安全、顺畅。
那这个定金汇到哪里呢？Escrow会发给你汇款的账户信息，这个关注Escrow的邮件就好了。买家可以选择：
网上转账
去柜台要求banker帮你操作
写一张cashier‘s check直接送到Escrow的办公室
3、办理贷款
找银行办贷款需要尽快完成！大家可以多找几家银行对比利率，挑选出最适合自己的一家，并锁定贷款利率Lock Rate，正式开始办理贷款。
办贷款时会涉及到非常多的费用，怎么综合比较这些费用，挑出最好的报价，也是一门学问。这些费用算下来，不同银行之间能相差几千到一万。大家也是最好找专业人士多做咨询，多做功课了解。
正式贷款以后，如果之前没做过Underwriting，Lender会要求买家提供各种文件做Underwriting。所以Claire建议大家，在交offer之前就让Lender做好Underwirrting，这样既增加自己交offer时的可信度，又能节省过户时间。
4、填写Buyer Package
Escrow通常第一天或者第二天就会给你发一份表格，叫Buyer Package，要求统计各项信息，还要填写所使用的贷款机构和房屋保险公司。
这既是Escrow统筹各种情况用，同时也是为产权登记做准备。
5、做房屋估价
在申请房贷的过程中，贷款机构会要求你对房屋进行一次价值评估。这项评估价值会被用于衡量你最终可以得到的贷款金额。
估价结果如果高于购房合同上的价格自然没有问题。
但估价结果如果低于合同价格，那么银行只会批估价金额的贷款，价格溢出的部分买家要自己补齐。
如果买家不能够或者不愿意自己补足购房款，而卖家也不肯降低售价，那么买家可以使用Appraisal Contingency拿回定金退出交易。
6、产权调查Title Search
这个主要是委托专门的产权公司来做调查，Title Company去政府部门取得房子的历史文件，来了解房屋历史交易情况、 贷款情况、交税情况、未解决的法律纠纷等。
简单来说，就是通过调查来确保卖房者确实是房屋所有人，确保你们之间的交易是有效的。
因为在美国并没有产权证这么一说，所以要想知道这个房产的主人到底是谁，就需要去房屋所在区域的官方机构查询Deeds Records契约记录。
但是由于美国私有地产交易的历史悠久，对于存在50年以上的老房子，这种产权调查也不能确保万无一失。因为很多记录的遗失，一旦有人拥有证据证明自己享有部分或者全部的产权，这就是一个非常麻烦的纠纷。
因此 很多房主也会选择购买Title Insurance产权保险，可以确保在自己持有该房产期间所有权的完整性。
7、购买房屋保险
房屋保险既是对买家财产的保护，也是申请贷款的必要步骤。这个过程也类似于找贷款机构，主打一个货比三家。
8、Final Walk Through
Final Walk Through就是过户前再去房子里看下，是过户前买家必须要做的一件事！目的是确保房屋跟你上次看房的状况没有大的差异，确保所有的电器设备都运作良好。
这一步不但重要，而且时间安排也很关键，尽量安排在过户前一天或半天做，这样如果有任何问题发生，可以立即协商，解决问题。
大家要记得在验房时带上相机或手机，发现任何问题都能及时记录下来。若还有一些地方未达标，就可以暂停合同，联系自己的经纪人，和卖房沟通协商解决方案。要求屋主在过户之前，必须完成以上要求，否则可以选择不签字过户。
这个大家可以找Claire要整理好的Final Walk Through清单，对照PDF一项项检查更加方便！
9、签字
银行那边走完所有的流程后，买家可以进行文件签字，然后银行会发给title公司。
10、Close拿钥匙
签字后的当天或者第二天银行会放款，lender会把贷款打给escrow，escrow上报City，更新记录，最后交接钥匙。
最后多说一下，上报city就是为了拿到recording number，因为美国政府的效率问题，一般2-4个月才能从公共记录上真正查到。
那么恭喜你，从现在开始这个房子就正式属于你啦！
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