在美國，很多小區都有業主協會（HOA, Homeowners Association），負責管理社羣的公共區域、制定規範、收取管理費等。
但是當HOA面臨訴訟時，情況就不一樣了，案件麻煩嗎？房子還能買嗎？會不會影響房價和貸款？實際上，HOA訴訟的影響取決於案件的型別、嚴重程度以及HOA的財務狀況。
01、HOA訴訟的常見型別
在灣區，比較常見的Litigation情況是HOA在告Builder，尤其是一些新建小區。因為一般的建商給出的保修期是10年，超過10年，建商就不再負責房子的任何修理維護之類的事情了。而HOA爲了爭取資金，往往會在房齡7-8年時收集證據，比如管道破裂、牆體開裂等問題，起訴開發商希望爭取到一筆賠償用於未來的維修。這也是為什麼我們常常在快滿10年的小區看到litigation。
買這種房子的主要問題，還是出在貸款上，很多lender是不會放貸的。對於HOA有訴訟的小區，貸款銀行比較敏感。不過也分情況，通常來說銀行認為如果是小區HOA在狀告第三方，比如第三方公司修理小區游泳池不滿意，要求賠償，這種情況一般銀行認為和房屋本身不相關，就不太會有問題。
但如果HOA是被告，特別是業主跟HOA有錢財糾紛時，整個小區的貸款都可能受到影響。即使有些小銀行願意，利率也會非常高，對做重貸refinance也會有影響。
不過從另一方面來說，在litigation期間，小區內上市的房子價格都會受到影響，是低於市場價的。對於首付比例高、甚至全款的買家來說是一個不錯的買進機會。等到HOA的訴訟流程走完，房價也會恢復到正常的水平。
但也不是所有的litigation情況都能一概而論，還是要看清楚訴訟問題是什麼。以下是幾種常見型別：
◉影響較小：（一般不會影響房產交易）
業主 VS HOA的個人糾紛：例如某位業主因罰款、建築改動或寵物規定等問題起訴HOA
小額財務爭議：HOA可能被業主或其他第三方起訴索賠賬單，這類案件不涉及到房屋質量，不會影響整個社羣
◉需要謹慎評估：（可能影響房產交易）
HOA VS 開發商：如果HOA因房屋建築質量問題起訴開發商，例如結構缺陷、滲水、地基問題等，房屋可能存在隱患
財務管理訴訟：如果HOA因財務管理不善被起訴，可能意味著資金短缺、管理混亂，甚至會導致業主未來被加收費用
◉重大風險：（可能嚴重影響房產價值）
HOA VS 政府或大公司：涉及環境汙染、土地使用權、重大違規等案件，可能影響整個社羣房屋的價值
HOA破產或面臨鉅額賠償：如果HOA敗訴且賠償金額巨大，可能會導致業主管理費大幅上漲，甚至影響房屋價值
總結
✅可以考慮購買的情況：
訴訟涉及個別業主的糾紛，影響不大
HOA財務狀況穩定，有足夠資金支付訴訟費用
買家願意承擔一定的不確定性，首付比例高或是全現金買家，並且房價有足夠的折扣！
❌不建議購買的情況：
訴訟涉及建築結構安全、開發商欺詐、環境汙染等問題
HOA已經陷入財務困境，可能大幅提高管理費甚至破產
貸款機構拒絕為該小區的房產提供貸款
02、HOA訴訟對買家的潛在影響
房價可能會更低：小區內的一些賣家會因為訴訟帶來的不確定性，會主動降低價格，買家有機會撿漏！
貸款可能受限：如果HOA涉及重大訴訟，部分銀行不願意提供房貸，或者要求更高的首付
管理費上漲：如果HOA需要支付鉅額訴訟費用或賠償，未來可能會提高管理費，會增加買家的持有成本
03、購買前如何盡職調查？
一般HOA相關檔案由賣家提供，但部分檔案（比如CC&R，中文譯為“屋主契約”，是一份HOA對屋主的限制和要求的法律檔案）也可以在當地政府網站上查到，可以透過搜尋關鍵詞“小區地址+County Assessor’s Official”查詢。
瞭解訴訟情況：查閱相關披露報告，瞭解案件的性質、訴訟金額和潛在影響
提前諮詢貸款機構：詢問銀行或貸款公司，訴訟是否會影響貸款審批
查閱HOA財務狀況：檢視HOA的財務報表，看看是否有足夠的資金應對訴訟，是否有赤字或債務問題
與現有業主溝通：問問小區內的居民，看看他們對訴訟的看法，是否影響日常生活？
請專業人士評估：聘請房產律師或HOA專家，幫忙分析訴訟風險，並給出專業建議
0則評論