只要是投资买房，都会思考一个问题，那就是——房子到底以升值为主还是租金为重？这是一个千古不衰的议题。
一个是高升值地区，虽然房子已经是在高价位，甚至是现金流不再是正数的市场。另一面则觉得现金流为王，升值只是点缀，锦上添花就好。那么现金流还是增值房产？到底怎么选？
那就还有人问了，不能房产增值既快、现金流又好吗？实际上在正常情况下是鱼和熊掌不可兼得，这是由市场决定的。如果某地房产增值既快现金流又好，那么大家都会一窝蜂地到那里买房，买房的人多了自然抬高房价，从而导致现金流降低；相反，如果房产不增值的话必须要有高的现金流来弥补，否则没人会愿意到那里去投资。
所以房价增长快的地方一般现金流低，而现金流高的地方一般增值慢。
1、房产投资回报
1. 短中期回报，即租金回报
当租金收入>投资贷款产生的利息，形成正现金流。
2. 中长期回报，即房产增值率
土地价值上涨，带动房价上涨，通过银行估价及杠杆原理，可抵押贷款更多金额，投资下一套房产。
2、增值
增值是指通过以高于购买价的价格出售房产所获得的利润。
优点：
高回报：如果房产价值显著上升，能带来可观的利润
较少管理：通常比租赁物业的日常管理少
长期增长：适合建立长期财富
缺点：
市场状况：高度依赖市场趋势和经济状况
持有期：可能需要长时间持有物业才能实现显著增值
税收：资本增值需缴纳税款，但有一些减轻税负的方法，比如1031交换
房价的增值主要是靠外部大环境决定的——包括所在地的人口增长率、经济增长率、收入增长率、失业率以及地税高低等等。
即便屋主可以对房产做一些维修或改造，这个增值也只是一次性的，跟长期持有、由市场引起的增值相比要小得多。所以增值其实是属于被动性回报，入手房产后只要行情好，躺着就能赚到钱。
总体而言，房价的爬坡是个缓慢平稳的过程。做旧房翻新之类的工程，或许可以在几年之内大幅盈利。期望房产自然增值的，一般需要5-10年。
什么样的房产增值快？这几点是重要标准：
地段好、社区治安好
居住人群层次高，流动租客少
有配套教育设施，绿化环境好
房子土地面积大，土地方正
房子周正，设计实用而人性化
3、现金流
现金流指的是通过租赁房产获得的稳定收入，在扣除房贷、维护和物业管理等费用后的净收入。
优点：
稳定收入：提供定期、可预测的收入
风险缓解：有助于覆盖房产相关费用，减少对房子增值的依赖
立即回报：从一开始就可以产生收入，用于生活开支或再投资
缺点：
地点限制：现金流为正的房子通常位于不太理想的地区，限制了长期升值的潜力
管理：需要专业的物业管理公司
跟房产增值有所不同，现金流有些是人为因素决定的。房主可能会碰到“职业房客”，很久不交租也很难驱赶他们；或者碰到糟蹋房子的房客，一次的维修费用就抵得上一年的租金利润；还有些问题譬如漏水或者冬天冻爆水管等等，都会造成重大问题。
好的现金流需要精打细算，严格控制各种费用才能达到。所以现金流是主动回报，需要用时间和精力去换取。
影响现金流的一个重要因素是维修费用，有些小的维修问题，自己能修的话花不几个钱，但请别人来修花费就大不一样了。再说请物业管理公司，一般的管理费用是租金的6%-10%左右，也占了一部分租金利润。
4、如何选择适合自己的策略
财务目标：如果你想要立刻获得收入或想建立多样化的投资组合，现金流可能更适合；如果你可以等待长期收益，资本增值可能更适合
风险承受能力：现金流投资通常风险较小且更稳定；资本增值可能带来更高回报但伴随更大风险
投资期限：如果你的投资期限较长，可能更倾向于资本增值；对于较短期限，现金流可能更理想
一般来说，主要有这几种策略：
增值和现金流兼顾
以增值为主，哪怕以负现金流为代价
以现金流为主，房价增不增值无所谓
理论上讲，第一种策略“增值和现金流兼顾”应该是最好的策略，长期来说既能有不错的增值，又有现金流作为保障以降低风险。如果有合适的房产，这确实是非常好的投资选择。
如果是非美国本地的小伙伴想远程投资，多数情况下会选择专业的房产团队来帮忙租赁、维修、管理，但考虑到管理和维修费用，每个月的净收益都所剩无几了。所以远程投资想要成功的话，还必须要注重房产增值潜力。
5、如何选投资区域
1. 选择配套齐全的社区：
以投资为目的选房首先要考虑的是未来租客的需求——便捷的公共交通、充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点，也是未来房产升值潜力所在。
2. 选择优秀的学区：
一般来讲，如果投资者今后有孩子来美上学的计划，那么可以考虑好学区的房子。
但是如果仅仅作为投资，那么学区并不是那么的重要。因为学区房的价格普遍偏高，租金回报率可能并没有普通学区的房子那么高。但另一方面来说，学区房具有一定升值的潜力，长远来说，也是可以考虑的。
3. 关注当地就业状况：
当地就业市场的好坏也直接影响到投资房租金的收益，就业机会充足的地区对于租房的需求和租金回报远远高于那些难找工作的地区。
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