只要是投資買房，都會思考一個問題，那就是——房子到底以升值為主還是租金為重？這是一個千古不衰的議題。
一個是高升值地區，雖然房子已經是在高價位，甚至是現金流不再是正數的市場。另一面則覺得現金流為王，升值只是點綴，錦上添花就好。那麼現金流還是增值房產？到底怎麼選？
那就還有人問了，不能房產增值既快、現金流又好嗎？實際上在正常情況下是魚和熊掌不可兼得，這是由市場決定的。如果某地房產增值既快現金流又好，那麼大家都會一窩蜂地到那裏買房，買房的人多了自然抬高房價，從而導致現金流降低；相反，如果房產不增值的話必須要有高的現金流來彌補，否則沒人會願意到那裏去投資。
所以房價增長快的地方一般現金流低，而現金流高的地方一般增值慢。
1、房產投資回報
1. 短中期回報，即租金回報
當租金收入>投資貸款產生的利息，形成正現金流。
2. 中長期回報，即房產增值率
土地價值上漲，帶動房價上漲，透過銀行估價及槓桿原理，可抵押貸款更多金額，投資下一套房產。
2、增值
增值是指透過以高於購買價的價格出售房產所獲得的利潤。
優點：
高回報：如果房產價值顯著上升，能帶來可觀的利潤
較少管理：通常比租賃物業的日常管理少
長期增長：適合建立長期財富
缺點：
市場狀況：高度依賴市場趨勢和經濟狀況
持有期：可能需要長時間持有物業才能實現顯著增值
稅收：資本增值需繳納稅款，但有一些減輕稅負的方法，比如1031交換
房價的增值主要是靠外部大環境決定的——包括所在地的人口增長率、經濟增長率、收入增長率、失業率以及地稅高低等等。
即便屋主可以對房產做一些維修或改造，這個增值也只是一次性的，跟長期持有、由市場引起的增值相比要小得多。所以增值其實是屬於被動性回報，入手房產後只要行情好，躺著就能賺到錢。
總體而言，房價的爬坡是個緩慢平穩的過程。做舊房翻新之類的工程，或許可以在幾年之內大幅盈利。期望房產自然增值的，一般需要5-10年。
什麼樣的房產增值快？這幾點是重要標準：
地段好、社羣治安好
居住人群層次高，流動租客少
有配套教育設施，綠化環境好
房子土地面積大，土地方正
房子周正，設計實用而人性化
3、現金流
現金流指的是透過租賃房產獲得的穩定收入，在扣除房貸、維護和物業管理等費用後的淨收入。
優點：
穩定收入：提供定期、可預測的收入
風險緩解：有助於覆蓋房產相關費用，減少對房子增值的依賴
立即回報：從一開始就可以產生收入，用於生活開支或再投資
缺點：
地點限制：現金流為正的房子通常位於不太理想的地區，限制了長期升值的潛力
管理：需要專業的物業管理公司
跟房產增值有所不同，現金流有些是人為因素決定的。房主可能會碰到“職業房客”，很久不交租也很難驅趕他們；或者碰到糟蹋房子的房客，一次的維修費用就抵得上一年的租金利潤；還有些問題譬如漏水或者冬天凍爆水管等等，都會造成重大問題。
好的現金流需要精打細算，嚴格控制各種費用才能達到。所以現金流是主動回報，需要用時間和精力去換取。
影響現金流的一個重要因素是維修費用，有些小的維修問題，自己能修的話花不幾個錢，但請別人來修花費就大不一樣了。再說請物業管理公司，一般的管理費用是租金的6%-10%左右，也佔了一部分租金利潤。
4、如何選擇適合自己的策略
財務目標：如果你想要立刻獲得收入或想建立多樣化的投資組合，現金流可能更適合；如果你可以等待長期收益，資本增值可能更適合
風險承受能力：現金流投資通常風險較小且更穩定；資本增值可能帶來更高回報但伴隨更大風險
投資期限：如果你的投資期限較長，可能更傾向於資本增值；對於較短期限，現金流可能更理想
一般來說，主要有這幾種策略：
增值和現金流兼顧
以增值為主，哪怕以負現金流為代價
以現金流為主，房價增不增值無所謂
理論上講，第一種策略“增值和現金流兼顧”應該是最好的策略，長期來說既能有不錯的增值，又有現金流作為保障以降低風險。如果有合適的房產，這確實是非常好的投資選擇。
如果是非美國本地的小夥伴想遠端投資，多數情況下會選擇專業的房產團隊來幫忙租賃、維修、管理，但考慮到管理和維修費用，每個月的淨收益都所剩無幾了。所以遠端投資想要成功的話，還必須要注重房產增值潛力。
5、如何選投資區域
1. 選擇配套齊全的社羣：
以投資為目的選房首先要考慮的是未來租客的需求——便捷的公共交通、充足的購物、餐飲娛樂等配套設施都是租客們關注的要點，也是未來房產升值潛力所在。
2. 選擇優秀的學區：
一般來講，如果投資者今後有孩子來美上學的計劃，那麼可以考慮好學區的房子。
但是如果僅僅作為投資，那麼學區並不是那麼的重要。因為學區房的價格普遍偏高，租金回報率可能並沒有普通學區的房子那麼高。但另一方面來說，學區房具有一定升值的潛力，長遠來說，也是可以考慮的。
3. 關注當地就業狀況：
當地就業市場的好壞也直接影響到投資房租金的收益，就業機會充足的地區對於租房的需求和租金回報遠遠高於那些難找工作的地區。
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