利率降低了想做refinance，該從哪開始？
Refinance重置貸款，很多朋友都聽說過，但是不知道什麼是refinance。從長遠來看Refinance可以為你省錢，但在考慮做Refinance之前，必須先了解它的運作方式。
今天我們就來梳理一下refinance重置貸款的基本要點、以及什麼情況下適合做refinance。
什麼是Refinance重置貸款
Refinance就是重置貸款，通俗來講，在大家貸款買房之後，如果市場利率下降，大家可以選擇對現有的貸款重置，從原有的高利率，重置為現有的較低利率，從而實現降低每月還款金額的目的，進而減小現金流的壓力。
Refinance重置貸款，不要求是現有的貸款銀行，可以是任意一家銀行。且Refinance沒有次數限制，即想refinance多少次都可以，但是通常兩次refinance之間需間隔6個月。
為什麼要做Refinance
1. 減少房貸還款金額
降低貸款利率是大部分小夥伴考慮重貸的主要原因。隨著房地產市場行情的變化，貸款利率也在不斷變化。透過Refinance，能獲得更加優惠的利率從而減少利息的支出。
但並不是利率降低就需要做重貸，做refinance是有成本的，要從長期來算具體收益。並且短期內不打算賣房，此時做refinance纔有意義。
2. 房產升值了
第一種情況——如果房產升值了，refinance是一個不錯的選擇。因為銀行對貸款金額較高的借款人提供更加優惠的利率，這樣得到的利息成本也會降低。
第二種情況——你也可以選擇將房產增值的部分從現在的貸款銀行中拿出，就是賺取房屋淨值。
舉個例子，一棟購買價格為80萬的房產，屋主貸款60萬，當房產價格升值到100萬時，借款額達到75萬，那麼減去原有貸款的60萬，就可以套出15萬現金，不但可以緩解經濟上的壓力，還能裝修房子、投資其他房產或者用於其他大額支出。
3. 信用評分變高
銀行對於信用評分更高的人給的貸款利率會更低，透過refinance可以降低利率。
4. 合併債務
有不少屋主當初在買房子的時候，往往因為需要資金，會把房子二次貸款。透過重新貸款，以更低的利率先付清之前的房貸和二次貸款的金額，這樣兩個債務就合併成為一個，屋主每月只需支付一次房款即可，不用分開付了。
做Refinance需要注意什麼
首先要明確目標，是爲了降低月供、縮短貸款期限、減少支付利息總額還是其他？這有助於確定最合適你的Refinance方案。
另外refinance一般考慮的最直接因素就是利率，通常會選擇貸款利率更低的貸款產品。
仔細比較不同貸款機構提供的利率、費用和條件，選擇最合適的Refinance方案。但是要注意的是不要只看利率，還要考慮各種費用：如評估費、抵押登記費等。另外不要只關注降低月供的短期好處，還要考慮Refinance的長期成本，包括支付的總利息和貸款延長的時間。
各種費用加起來可能會有幾千美元，最終算下來透過refinance省下來的貸款總額可能還cover不了這筆錢，就得不償失了。
最後一點，最好避免頻繁Refinance，因為每次Refinance都會產生一些費用不說，還可能會影響你的信用評級。
Refinance產生的其他費用
Refinance的手續費用和新購房產一樣，包括Application Fee、Appraisal Fee、Title Insurance等，明細如下：
申請費：$75 - $300，不管你的重貸申請有沒有透過，都需要付這筆申請費
服務費：本金的0%-1.5%，用來完成放款前的工作，比如稽覈借款人的身份，信用狀況，文件稽覈等，通常信用越高的借款人收取的服務費越低，反之越高
房屋估價費Appraisal fee：$300 - $700，如果房屋最近有估價鑑定過，這筆費用可以免除
房屋檢查費Inspection fee：$175 - $350
律師費：$500 - $1,000，你可能需要負擔一筆律師幫忙結案的費用
產權調查和保險費：$700 - $900，這筆費用是用來檢視房屋有無被扣押等其他紀錄
測量費Survey fee：$150 - $400，覈實房屋地界線的費用
以上這些費用都是Refinance時會遇到的衍生費用，所以貸款人要考慮的不僅僅是重貸出來的每月利息，這些一次性衍生費用也要考慮作為成本。
如何計算Refinance是否划算
我們上面說了，Refinance有投入成本，要把這筆費用與重貸後能省下來的前做比較，這個關鍵就是看盈虧平衡點break-even point。
大家在貨比三家，比較不同貸方的利率和條款時，一定要學會計算盈虧平衡點，因為該點數會根據與抵押貸款相關的利率、期限和交易成本而有所不同。
1. 瞭解Refinance總成本
Refinance的總成本包括過戶結算費（closing costs）以及其它費用。
2. 計算每月節省的費用
在計算之前，需要先檢視個人當前的每月還款額以及利息費，在mortgage statement裡。
然後將當前的每月還款額以及利息費減去loan estimate上標明的新的每月還款額和利息費，這部分的差值就是每個月可以省下的錢。
3. 計算盈虧平衡點
將refinance總成本除以第二步中每個月省下的錢，即可得到盈虧平衡點。
舉個例子，假如你refinance之後每個月能省$50，refinance的總成本為$5,000，那麼$5,000除以$50為100，即你需要100個月（大概8年）才能盈虧平衡。
如果你在達到盈虧平衡點之前都會一直住在這套房子裡，那麼refinance就是省錢的。反之，如果你在達到盈虧平衡點之前可能會搬家，那麼就可能不划算了。
哪些情況不適合做Refinance
1. 單純追求低利率
Refinance的手續費是不低的，特別是房屋貸款，成本可能會高達數千美金。
而當市場利率並沒有顯著下降，Refinance可能不會帶來足夠的收益。
2. 近期有搬家/換房計劃
如果你計劃在較短時間內搬遷，Refinance可能不值得，因為可能無法在短時間內收回Refinance的成本。
3. 不確定的財務狀況
如果你的財務狀況不穩定，例如面臨失業風險或其他不確定性，Refinance可能會增加你的財務風險，因此可能不適合。
Refinance申請流程
整個貸款過程通常在20-30天左右，具體參考以下步驟：
1. 提交材料
聯絡貸款經紀人，遞交申請材料，包括的材料有：收入證明、W-2或1099影印件、房屋保險證明、產權保險影印件等等。
2. 申請
房屋refinance通常沒有買房那麼複雜，在準備好上述材料之後，就可以聯絡貸方並開始申請流程，包括完成貸方的申請表，提交材料並快速回復貸方提出的任何問題。
3. 鎖定新利率
一旦貸方批准了申請，申請人通常可以選擇鎖定利率，從而為自己留出更多時間研究條款，且不必擔心利率變化。利率鎖定時長一般為15-60天，不過具體還是取決於貸方。
4. 承保Underwriting
在鎖定利率後，貸方將繼續進行承保流程。在承保期間，貸方會覈實申請人的收入、資產以及財產狀況。與買房時類似，貸方也會進行房屋估值。
5. Closing結算
承保流程之後，就差不多可以結束此次Refinance的申請了，這個過戶流程比買房會更快。
總而言之最重要的是，在決定何時申請Refinance之前，應該仔細評估自己的財務狀況、長期目標以及Refinance可能帶來的好處和風險。最好與專業人員討論你的情況，以便做出明智的決定。
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